李旭斌

（未经许可 不可转载）

首先，“限购令”有宪法、法律的依据。《价格法》第26条规定：“稳定市场价格总水平是国家重要的宏观经济政策目标。国家根据国民经济发展的需要和社会承受能力，确定市场价格总水平调控目标，列入国民经济和社会发展计划，并综合运用货币、财政、投资、进出口等方面的政策和措施，予以实现。” 第30条规定：“当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。” “限购令”是在“限贷令”等合法手段调控楼市无效后的不得已手段，其目的在于打击炒房投机，抑制不合理住房需要，稳定房地产市场价格，保障公民的居住权。因此，“限购令”符合《价格法》制度设计的初衷，是依法行政的表现。

其次，“限购令”手段不违反法律规定。归根结底，“限购令”的手段，正如地方政府出台的实施细则规定，对于购买超过规定套数房屋的买卖合同将不予登记备案、办理过户手续。不动产登记制度的目的之一是国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产，它是一种确认性行政行为，即公权行为，我国目前尚无法律规定行政机关必须对符合条件的房屋买卖合同予以登记，行政机关有权为了达到一定的宏观调控目标而对部分房屋买卖合同暂时不予登记，以保障更广大人民的居住权，因此，“限购令”手段不违反法律规定。

最后，“限购令”可以作为情事变更而不是不可抗力予以免责。所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。但是，“限购令”虽然无法预见、避免，买方可以将其在先的房屋卖出或者等到“限购令”政策结束时再去办理不动产登记，以达到合同目的，因而并非完全不能克服，不符合不可抗力的要件。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，所谓“情势重大变更”是指：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。“限购令”出台，属于交易条件的重大变化，将使双方继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

作者简介：南京大学法学硕士研究生