李志培

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一、限购令的合理价值

地产投资是公民的权利，但却对国家的经济安全构成一定的威胁。宪法和法律赋予政府管理经济的权力，故政府有权通过行政手段来限制威胁国家经济安全的非理性房地产投资行为，以国家公权力限制私权的滥用,限购令即是此种行政规制行为之一。限购令的出发点具有合理性，它为了保障范围更加广泛的公民的住宅权的实现，对一些非合理的房屋交易行为进行限制，是基于公共利益对部分公民滥用民事合同自由权利的限制，是政府在平衡公共利益与个人权利保障上的合理举措，如果运用合理，可能达到使房地产价格合理化，实现居者有其屋的目的。《物权法》第7条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”。对投资性买房者合同自由的限制是因为其滥用契约自由的行为违反了公共利益。在民事交易中，违反公共利益或者公序良俗的行为在一定条件下无效，法律原则在一定条件下可以排斥法律规则的适用，所以投资性购房者的行为虽然具体法律规则，但仍可以限制其交易自由权。从法律原则在一定条件下排斥规则的适用这个角度，可以论证限购令虽然违反法律的具体条文，但并不违反法律基本原则与精神。

二、限购令对法律的违反及限购令与法律的协调

限购令是个矛盾体，虽然具有合理的目的，但确实是违反了物权法、合同法等法律的具体条文，如物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。违反“限购令”的行为并不违反物权法。行政机关的行为如果不依据法律而依据限购令，则有违法行政之嫌。限购令在具体内容上也有值得商榷之处，如深圳限制非本地户口居民购房，南京对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款。这种规定限制了广大为城市发展做出巨大贡献的广大低收入的农民工的购房权，影响了中国的城市化进程和城乡一体化进程，是对那些因各种原因不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明外来务工经商公民的歧视，有违人权，有违法律面前人人平等原则，剥夺了那些低收入者合理改善住房的权利诉求。而且对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款这种措施，并不能限制外地人投资性购房的行为，因为投资性购房者往往资金雄厚，可以不需要贷款。这种措施恰恰使对改善住房要求最强烈的群体被剥夺了这种权利，是不合理的。限购令作为一项权宜之计，其存在的价值在于其法律时效。然而限购令实施后，尽管短时期内房屋交易成交量有所下降，但并不能真正打击到投资性购房行为，也没有使房价实现理性回归，反而引发一些不必要的法律纠纷。对于那些不需要贷款的投资性购房者而言，限购令规定的不予办理房屋产权登记政策对其并不构成威胁，所以政府如果真的要规范房地产市场，保护公民财产权、自由交易权和居住权，有必要协调限购令与法律之间的关系，消除限购令中的违法性因素，弥补限购令的种种漏洞，对其修改以将其合法化，或将限购令上升为法律法规，使政府在执行政策时能够依法行政。

作者简介：南京大学法学硕士研究生