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预防楼市风险 国土部将全程监管“地王”
来源 :第一财经日报     发布时间:2009/8/3

   枪打出头鸟。在开发商们一掷千金造就“地王”、推高房价上涨预期的同时,也迎来了国土部门的重点监管。

 据权威人士透露,为了预防企业将运营风险转嫁由社会来承担,国土部门将对“地王”的开发进行全程监管,包括从合同签订到开工竣工期间的各个环节,“要从头查到尾,监管到底”。

  “土地市场监管首先就要抓‘地王’这种极端现象。相关部门开始布置这方面的工作,工作人员已经下到地方开始检查几个‘地王’的土地出让合同。”该人士称,不仅要对今年出现的“地王”进行检查监管,过去几年的“地王”也将纳入检查范围,看看其整个开发过程有没有违规的情况。

  防止改容积率

  此次监管的依据主要是新版土地出让合同。国土资源部、国家工商总局去年联合下发通知,颁布《国有建设用地使用权出让合同》,要求自当年71日起土地出让必须签订规范的合同。

  根据该通知,在签订新版土地出让合同时,各方需要明确填写土地上建设项目的开发投资总额、建筑容积率最高限制与最低限制、建筑限高、建筑密度、绿地率等指标。受让人(指土地购买方)应当按照本合同约定的土地用途容积率利用土地,不得擅自改变。

  但在房地产市场低迷的2008年,一些开发商自身难以消化2007年拿下的高价土地,便通过改变容积率等方式变相降低土地成本。

  另据相关人士透露,近期某重点城市即有两家企业为此前几年买下的高价地块更改了容积率,以降低其开发的难度和运营风险。

  中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云对CBN表示,国土部门要依照签订的土地合同,强化对已经出让土地的全程监管,防止其在建设过程中更改合同中规定的容积率等指标,同时政府部门需要将相关信息向社会公开,让购房者知情。

  目前,住房和城乡建设部与监察部也正在联合展开专项治理行动,准备对200711日~2009331日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理,重点对大、中城市涉及提高容积率和改变土地使用性质的房地产项目逐一进行清理检查。

  “两部委正在查容积率的事情,对于‘地王’改动容积率的问题,我们也会查。”一位国土部官员对CBN表示。

  延迟竣工将被罚款

  除了改动容积率,开发商在处置高价地时往往还通过在市场形势不好时延期开工、延迟竣工的方式以等待市场转好。

 

  虽然我国政府曾规定,土地出让后两年内仍未开工的将收回土地,但由于动工的定义难以严格界定,让开发企业得以通过多种手段来应对。比如有的开发商埋下几根钢筋以应对监管,随后就将工程搁置。

  中国土地勘测规划院地价所所长赵松近日举例称,20077月,雅戈尔集团以总价近15亿元、每平方米楼面地价15712元的价格竞得杭州商学院地块,在受到相关部门处罚后,至今仍未开工。

  但对于今年的“地王”,如果动用延迟开工的手段或许将遇到更大的阻力。“以前的土地出让合同中只规定了开工期限,现在的新版合同还有竣工期的约定,要是到期仍然未完工,国土部门可以对其进行经济处罚,延期多少天就要罚多少钱。”上述知情人士透露。

  延期竣工除了可以应对市场形势不好的情况,在市场形势大好的情况下,开发企业也可能采取这种方式以谋求更大的利润,因为越晚开盘意味着价格会越高。

  “应该建立‘地王’或者说天价地的监控制度。”中国农业大学土地管理系主任朱道林表示,应监控开发商的开发期,防止其囤地来等待土地自然增值。

  “要做好赔的准备”

  近期,多家房产商在北京一掷千金造就数个“地王”,这一问题格外引人关注。北京市国土资源局研究室主任靳京在国土部的一次内部会议上表示,北京的天价地是个别现象,这些地块区位好,属于稀缺性资源。此外一些央企资金比较充裕,多种原因之下形成了一个比较高的价格。

  上述权威人士也表示,不管天价土地如何诞生,终究是企业的一种市场行为。对于监管部门来说,最需要做的工作是监管其整个开发过程是否有违规问题。

  首都经贸大学教授洪亚敏在上述会议上也认为,对于天价地的出现,政府作为市场监管者,应该承担监管者的责任,但不应该成为保姆或者说父母。“市场主体是理性的经济人,一些企业偶尔不理性,政府部门不必太在意,市场自然会给它以相应的惩罚。”

  赵松近日曾分析了2007年“地王”的几种“下场”:赔钱退地、生死挣扎、勉强维持。“志成企业、福州融信、苏宁集团等选择退地,万科、保利、雅戈尔选择延期,北辰实业选择低调开工,个别项目如期开盘但调低价格预期,基本上是2007年‘地王’的最终归宿。”

  市场对企业的“地王”行为进行惩罚也已经有先例,如今“地王”卷土重来,相关部门开始预防企业将这种风险转嫁给政府。

  “企业买地是自主行为,不能只期望赚钱,也要做好赔本的准备。”上述权威人士表示,企业的行为不能由社会来承担风险,不能像去年那样房地产市场形势一旦变差,就向政府求救退地,或者要求改指标之类。

  赵松也认为,如果开发商没有拿地后调整规划、提高容积率的空子可钻,如果有关部门严格按出让合同规定的竣工时间对项目建设情况进行跟踪检查并予以查处,如果对开发企业的资金门槛不是大幅调低,如果方方面面的监管制度健全完善,产生天价地的非理性竞价行为就会收敛一些。

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