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住房保障法草案:政府与住户共有经适房产权可行吗?
来源 :新京报     发布时间:2010/2/4

据报道,正在起草的“住房保障法”拟规定:由出资的地方政府和保障对象共同拥有经济适用住房产权,出资比例主要根据土地、建筑及安装费用的比例确定;5年后,共有产权的经适房可以上市出售,出售后的资金按照出资比例进行分配。(2月3日《广州日报》)

“政府与住户共有经适房产权”的立法思路,初衷固然用心良苦,但断非可行之策。

从财产所有权即产权的法律角度看,一个现实的、特定的、独立的物只能设定一个所有权,而不能存在两个或两个以上相互排斥的所有权(如国家所有和公民个人所有)。这是确立产权制度的逻辑起点和根本意义,如果否认这一点,产权制度就丧失了其制度价值。

政府与住户分享所有权的“双重所有权”,无异于对所有权的肢解。这一“双重所有权”既不符合现行《物权法》关于财产权的基本制度,在现实操作上亦会带来更多的制度难题,最简单的问题是:政府与业主对产权的共有,如何得以实现?不说其他,就说经适房的修缮与物业费用,政府因有产权份额,是否也应分担?业主在业主委员会投票时,是否还要加上政府的那份“份额票”?政府既然有部分产权,是否可以干涉经适房怎么内部装修,是否可以“临时安排”受灾居民搬进去住两天,或者在征收和征用时降低补偿标准?

从业主的角度看,倘若公权力对私权进行合理限制,以加强公共管理,本身并无不妥之处。但是,公共管理和直接把手伸进民众的腰包,是截然不同的两回事。市场经济下,投资是取得产权的基本权利来源,没有他人包括政府伸手进来“分一杯羹”的空间。不仅如此,“政府与住户共有经适房产权”,还将使大批经适房业主在已经沦为“房奴”的情况下,其财产地位更加雪上加霜,在背负沉重的购房包袱之外再横添一种“被剥夺感”:原来辛辛苦苦挣来的房子,竟然还不全是自己的?

更重要的是,政府与住户共有经适房产权,相当于政府将取得住户经适房产权的部分份额,此举并不符合所有权的取得方式。无论怎样,政府若要取得住户经适房产权的部分份额,在法律上只有以下两种依据:一是将经适房进行征收或者采取国有化,收归国有;二是将经适房优惠政策视为投资。第一种情形显然既无必要亦未见行动;第二种理由有迷惑性却不能成立。

政策作为投资并无法律依据,同时如果把政府政策视为投资,政府将成为营利团体,政府的公共品格将不复存在。反过来讲,如果不出一分钱,仅凭出台优惠政策即可作为政府投资,将使得政府以公共权力作为“干股”介入市场,将使这个国家的财产关系大乱。

最极端的例子是:“家电下乡”,政府对农民购买家电给予政策优惠,可被视为政府投资,那么农民买的电视机是不是也存在国家所有权?更进一步,如果按“政策可以当作投资”的逻辑,公共政策本身即可视为投资,那么在依法治国的大背景下,国家立法将是最大最广泛的一笔公共投资,因为所有的领域都要按照法律来办事,因此所有接受国家立法规制的领域和财产关系,都可算作政府投资的产物。这样一来,社会所有领域和所有事项都将被植入国家所有权,政府就会成为所有领域的所有财产的投资人或“持股人”,岂不谬乎?

事实上,为了防止经适房从“保障性住房”异化为“投资性住房”,办法多的是,例如加强房产转让审查;确保经适房购买条件的公平性与真实性;征收房产税等。但无论如何,小小一间经适房,无论如何都犯不上也没有理由让政府挤进来,大家一起当“房主”。

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