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看世界各国如何解决住房难
来源 :HousingLaw.Com.Cn     发布时间:2010/11/5

2010-02-09 来源: 网易房产 

随着我国社会发展速度加快,生活水平逐渐提高,人们对住房要求也越来越高。住房问题不仅关系到国民的生存,也关系到一个国家经济发展和社会的稳定。中国城镇住房制度经历了20多年的发展历程后不断的完善,逐渐走向市场化。但是目前还是有很多中低收入的家庭存在住房难的问题,那么什么样的住房政策才能满足大多数人民的需要,切实解决住房难,这是中国目前面临的问题。

世界各国的住房制度千差万别,但其宗旨都是为了提高本国人民的居住水平,解决住房的供给与需求问题,使住房市场达到供求基本平衡,并带动国民经济的发展。为此,我们选取六国住房政策进行分析,以找出中国可借鉴之处。

美国:提供住房补贴和租金优惠券 减免购房税

美国是一个市场经济高度发达的国家,国家对于经济的直接干预通常很少,但为了解决低收入家庭住房问题,美国政府在立法、金融、税收等方面都大力干预,同时也提出了许多针对低收入家庭的住房计划,帮助低收入家庭解决住房问题。

美国住房制度的突出特点:注重法制,使住房保障政策措施有法可依,进而保证政策的权威性和有效性。

美国重视住房立法,对住房保障政策的制定实施提供了法律上的保证。同时,美国注重法律与实际发展的适应性,注意根据不同时期的住房要求对原有法律条文进行修订或推出新的相关法律,目前在住房立法方面形成了比较完善的体系,涵盖了公共住房补贴、房租补贴、消除贫民窟等诸多方面。

美国住房政策主要包括两个方面的内容:一是通过各种措施鼓励建造低收入者住得起的房子;二是通过担保贷款、提供租金补贴以及实行租金优惠券计划等帮助居民拥有自己的住房。

美国政府还实施财政补贴政策,凡家庭收入未达到所在地区家庭平均收入80%者,可以申请住房补助。补助的方式通常有两种:一种是直接对低收入家庭提供低租金的公共住房(一般低于市场价的20%-50%);另一种是向低收入家庭发放住房券,享受这种补助的家庭必须拿出本户总收入的25%支付房租,租金超过部分用住房券来补充。而美国政府对地方政府建设的公共住房和私有营利或非营利机构建设的低收入住房,也进行补贴。在公共住房消费上,政府也实行补贴。

美国的住房补贴政策是一种直接补贴形式,即直接用于增加低收入家庭住房消费的财政补贴。其政策目的是减轻低收入阶层的住房消费负担,以达到政府提出的保证最低住房消费水平的要求。这种房租补贴政策实施的前提是先确定一个低收入家庭的标准,然后再规定达到这一标准所需付出的房租占家庭总开支的比例,政府对超出该比例的部分给予补助。由此可以看出,家庭收入越低者,所获得的补贴也就越多,低收入家庭是补贴政策的最大受益者。

为让低收入者拥有住房,美国政府还采取了税收减免政策,这是为了推行住房私有化而实行的一种优惠政策。美国政府实行购房减免税政策主要是鼓励中低收入阶层购买自用住房。主要体现在:一,对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出;二,对拥有自己住房的家庭,还可以减免所得税和财产税;三,对出租屋的家庭实行税收减免政策。

美国政府利用信贷杠杆,鼓励个人或开发商参与开发建设适合中低收入家庭的经济住房。另一方面,通过住房抵押贷款一级市场和二级市场为住房需求者提供信用。前者常见形式为固定偿还抵押贷款,累进偿还抵押贷款,固定利率住房抵押贷款及可调整利率抵押贷款等。后者即为住房抵押贷款的证券化。上述两级市场都建立了相应的保险机制,保证了市场运作的稳定性。

美国是世界上住房抵押贷款业务开展最早、最发达的国家,拥有世界上最大的住房抵押贷款市场体系。该体系是市场主导型的,由规范运作、有机衔接的住房抵押贷款一级市场、二级市场和保险市场构成。美国政府正是利用这种完善的市场体系来帮助中、低收入家庭购房,以实现其政府目标——“要为所有美国人提供体面和合适的居住环境

英国:鼓励住房协会购房出租 保险公司可帮助还贷款

英国是世界上最早建立现代市场经济制度的国家,也是经济发展较早和经济发达的国家。1979年保守党上台后,充分重视市场机制配置资源的主导作用,对公共出租住宅按住户的承受力,采取不同的价格政策出售给原承租住户,把提高住宅自有率作为主要的住宅政策目标;英国政府为了鼓励居民购房,实施减免税政策;推行住房补助住房补助分为租房补助和买房补助两大类,由地方政府自行组织,不少保险公司也进行房地产投资、抵押贷款等房地产金融活动,住房融资的畅通为住房自有化提供了较好的金融支撑,同时英国制定了大量的法律、法规来规范公共住房的运作以及保障中低收入阶层和特殊群体的住房。

目前,英国居民中有近70%的居民拥有自有住房产权,另外30%的居民租赁住房;其中,20%的居民从当地政府租赁公有住房、10%的居民租住私人房屋。这种住房消费格局,是长期以来英国住房政策特别是公有住房政策实施的结果。

英国的住房政策大致分为两个部分:市场交易政策和面向低收入居民的住房保障政策。市场交易政策的主要宗旨是保持一个畅通、方便的住房交易市场,并满足居民购房之需求。政府管理住房交易市场的主要手段是住房法律,并通过规划和住房信贷等进行调控。此政策影响广泛,施政对象涵盖了80%的英国居民(70%的自有住房者和10%的租住私人住房者)

住房保障政策是英国福利制度的重要组成部分,与英国的社会和经济发展密切相关。在英国的住宅体系中,经济适用住宅分为三类,一是廉租房,二十世纪80年代以前,英国住房保障政策主要以提供廉租房为主,即向低收入居民提供低租金住房,政府对一些建房活动给予资助。二是折价房,即由政府资助建设或开发商建设的,为满足中低收入阶层需要,以低于市场价格的价位出售给符合条件的家庭的住宅;三是共享产权(shared ownership)住宅。此外,英国政府鼓励现行的、隶属于地方政府的管房机构改造成私人合作及非盈利性质的住房协会,由住房协会整体购买现在管理的公房,成为社会性房产主,并依靠租金收入,对所拥有公房进行维修和管理。

在英国,住宅金融扮演着很重要的角色。抵押贷款目前成为在英国购买住房时的重要资金来源,约有四分之三的住房是通过抵押贷款购买的。购房者通常可贷到房价90%的购房款,有的还能贷到100%的购房款。在还本付息期间,如申请抵押贷款的购房者发生失业等特殊情况而不能按时付款时,银行并不以处置抵押房产为主要手段,一般都给予一定的还款宽限期,在此期限内可只付息不还本。另外,政府和银行都希望贷款者在贷款的同时,购买贷款保险(失业与疾病保险),以保证还款期间贷款者的收入发生大的变化、暂无还款能力时,保险公司可以帮助居民还款。

英国的住房供给方式主要有四种:租赁私房、自由住房、租赁建筑协会住房和租赁地方政府住房。

英国政府调整房屋供应量和对象的主要手段是住房补贴,住房补贴政策是针对大量住房供应和贫民窟改造为主要内容的住房建设补贴和以解决贫困住户房租承受能力为主的房租补贴。

英国房价自2001年初进入新的上涨周期后,3年多时间里连续以每年超过20%的速度增长。为了抑制房地产市场的过分火爆,政府和中央银行从供需两方面入手,采取双管齐下的政策和措施为房地产降温:一是发挥利率的杠杆调节作用,通过提息对购房热进行釜底抽薪;二是为增加房源提供政策扶持和引导,以缓解供求矛盾。并取得初步成效。到去年8月,房地产市场开始降温,多家抵押贷款银行预计今年英国房价增速将降低至10%左右。

德国:成立住房合作社 买房必须先储蓄后贷款

德国及其他欧洲福利主义国家实行的是市场社会保障性住房制度。其特点是以市场配置住房资源为主体,实施比较广泛的社会保障。

在德国,普遍成立了住宅互助储金信贷社。凡加入该社的社员,必须履行先储蓄后贷款的义务,当储蓄达到所需贷款额的40%50%时,才有资格得到贷款。社内的储蓄和贷款利率不受外界资本市场利率的影响,采用长期稳定的低存低贷固定利率制度,而且国家对中低收入的住房贷款者根据储蓄额进行奖励。由于合作社的目的是解决社员的住房问题,因此充分体现了住房问题由国家、集体、个人三者共同负担的原则。由于合作社资金来源直接,减少了中间环节,可以降低住房成本,因而能够向社会提供价格低廉的住房。同时,德国政府也向住房合作社发放无息建房贷款,额度通常占建房费用的60%70%,有的甚至高达90%。贷款期限一般在20年左右。

德国的住房合作社,实现了德国人的居屋计划。不仅在德国,住房合作社在世界上许多国家都获得巨大发展,现已成为解决居民住房问题的一支重要力量。目前,全世界已有50多个国家建立了住房合作社。

德国的住房政策主要有以下几个方面:

1.房租指导政策

德国的租金管制制度建立于战后住房短缺时期,由于住房出租价格大幅度上升,广大居民无力支付所承租住房的费用。针对这种情况,政府采取了租户权益保障措施,要求各地政府按照不同区位、不同房屋结构和房屋质量,提出相应的指导租金水平,作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。

2.公共住宅政策

战后,德国面临非常严重的房屋短缺,为此政府大力推动低价住宅建设,同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。法律规定,对于因经济收入低,或某一民族、信仰某一宗教,或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭,政府有提供公共住宅供其租住的职责。尽管80年代以来,德国住房数量基本得到满足,但政府一直没有停止建设高质量福利房。此外,还有退租方面的规定,凡收入超过规定标准的应退出福利住宅,否则将收取市场租金。

3.房租补贴政策

房租补贴是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。住宅补贴法规定实行房租补贴制度,由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴,保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。住宅补贴法规定,居民实际交纳租金与可以承受租金的差额,由政府负担;其中,居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合,可以承受的租金一般按照家庭收入的25%确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50%

4.住宅储蓄政策

德国的住宅储蓄起源于英国的住房信贷合作社制度。政府希望通过住宅储蓄制度发挥住房储蓄者的积极性,筹集建房资金。德国住宅储蓄制度的两大支柱是:固定利率、低息互助。住宅储蓄制度是一种封闭运转的融资系统,独立于德国资本市场,存贷款利率不受资本市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响。政府的储蓄奖励。对低收入居民来说,参加住宅储蓄可以得到政府的奖励,是促使他们参加住宅储蓄的一个重要原因。住宅储蓄奖励分为两种:一种是储蓄奖励,另一种是购房奖励,对通过住房储蓄进行的建房活动,政府还给予贷款总额14%的贷款补助。此外,政府对住宅价格的有效调控,以及相应的住宅价格稳定,保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化(贬值),也是住宅储蓄制度得以发展的一个重要外部条件。

5.住房税收政策

为鼓励私人建房,政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励。联邦所得税法规定了几个方面的优惠:建房费用可在最初使用住宅的8年内折旧40%,从而降低房主应纳税的收入;申请建房的贷款也可从应纳税的收入中扣除;免征10年地产税,并在购买建房地产时免征地产转移税。

日本:实行公司内贷款制度利率不足3%

日本是一个典型的人多地少国家,住房历来紧张,尤其是二战后,由于出现了全国性的严重房荒,城市中涌现出大量的无家可归者,单凭个人力量无法解决住宅问题。为了避免出现种种社会问题,日本政府开始实施住房保障制度。

日本政府主要是依靠政府建立的住宅金融公库影响和支持住房建设。住宅金融公库是直接隶属于政府的法定机构。其资金来源主要是国家投入的资金,财政低息贷款,发行住房债券以及民间资金的介入。其职责是制定和实施国家的住宅金融方针政策,实现国家的住房计划;协调各金融机构的住房信贷业务;为盈利性专营与兼营性住房信贷业务提供资金和其他便利;吸收个人住房存款和为居民提供长期低息住房贷款;向住房建设提供充足必要的资金支持及一般金融机构所不能提供的融资服务。公库作为政府向居民自建或购买住房提供长期、稳定、低息贷款的机构,利息比市场利息低1~2个百分点,自1950年成立到1992年公库累计支持住房建设1307万套,占同期累计开工总套数的28.1%

日本政府成立了专门的决策协调机构——建设省住宅局,代表政府行使住房建设决策和管理监督的职能。具体实施公房建设的机构为住房公团,还有政策性的住房金融机构——住房金融公库,为住房建设和购买住房提供长期低息资金。

日本的住宅政策目标是帮助中低收入家庭解决住宅问题,而政府的支持主要体现在向中低收入家庭提供融资方面。为此,在建设省住宅局的统管之下,日本政府构造了以日本住宅金融公库、日本住宅都市整备公团和地方住宅供给公社为主体的社会保障性住房供应体系。其中住宅金融公库承担住宅资金融通职能,公团和公社则直接建造和提供住宅。

日本政府还与地方公共团体成立住宅供给公社,分别建造面向中等收入者出售和面向低收入者出租的住房。其租金水平严格按收入线确定,一般占各收入层家庭收入的18~20%,平均为市场租金的55%

日本政府的财政补贴分为两种,一种是政府财政拨款:一方面用于低收入家庭的租房、购房补贴,另一方面用于资助公营住宅建设。第二种是政府的财政投资性贷款,一方面是对住宅都市整合公团住房建设的投资贷款,另一方面是将资金贷给住房金融公库,再由后者用于建设公共住房和向低收入者发放住房贷款。

日本对公营住宅实行财政补贴。公营住宅是指由地方政府在国家的补助下建造的、由地方住宅供给公社经营并专门出租给住房困难的低收入者的一种住宅。

除了建立有效的社会保障性住宅供给体系外,日本政府还运用税收手段鼓励住宅建设。《住宅取得促进税制》中规定,利用住宅贷款自购、自建住宅的居民,在5年内可以从每年的所得税中扣除当年年底的住宅贷款剩余额的1%。另外,日本政府对财产登记税、不动产所得税、城市建设税实行了减免,并且规定,住房资金中的赠款部分可以免交赠与税。这些税收规定在刺激住宅建设、鼓励个人拥有住宅方面功不可没。

与其他国家不同,日本还存在着一种独特的公司内贷款制度,其目的是充实员工的福利保障制度,防止人才流失,形成在业人员的资产群。对员工以较低的利率贷出,实际利率不足3%,借款手续也比较简单,对解决员工住房一直发挥着重要的作用。

新加坡:推行中央公积金制度 征收高额房产税杜绝炒房

新加坡是新兴的工业化国家、著名的国际金融中心和世界航运的枢纽。如今的新加坡已经是举世公认的花园城市,居民的居住条件无论从质还是量都大为改善。

新加坡政府坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则,牢牢掌握了房地产市场的主动权,既解决了大部分国民的住房,也有效平抑了房价。

它的住房保障制度有许多特色:一是制定长远规划,政府出资建房。新加坡于1960年成立了房屋发展局,专门负责住宅建设的计划安排、施工建设和使用管理。房屋发展局是一个半官方机构,实行自主经营、自负盈亏。在房屋发展局的主持下,新加坡每五年制定一个建屋计划。为确保计划的顺利实施,新加坡政府除了专门拨出国有土地和适当地征用私人土地,以供房屋发展局建房之用外,还提供低息贷款的形式,给予房屋发展局资金支持。

二是实行住房公积金保障制度。新加坡从1950年开始推行中央公积金制度。住房公积金制度是一种强制性的社会保障制度,通过强制缴纳、限制使用方向来实行。允许动用公积金存款的一部分作为购房的首期付款,不足部分由每月交纳的公积金分期支付,该项规定只用于最低收入家庭。中央公积金制度对解决居者有其屋计划遇到的住房筹资问题起到了决定性的作用。

三是因地制宜。根据其人多地少的特点,新加坡房屋发展局在规划设计小区和新建组屋时,既考虑建筑体形的高低错落、色彩变化,又能充分利用室内面积合理布局。所有的居住小区都有完善的配套设施,包括商业中心、银行、学校、图书馆、剧院等。另外,政府还通过邮政储蓄银行贷款和政府补贴对公共住房以及中低收入阶层进行调配,使公共住房能够良好运转;同时新加坡公共组屋管理施行立法与政策相配套,不仅解决了建房问题,而且解决了公共住房的转售转租问题。

新加坡政府严格控制土地供应。建屋发展局可无偿得到政府划拨的土地,而私人房地产开发商则必须通过土地批租,有偿获得土地使用权。政府通过这种方式在一定程度上照顾了中、低收入者的利益。

为了防止房地产开发商的炒作,新加坡政府还制定了细致和周全的法律法规,对房地产市场进行严格监控。例如,发展建屋局的政策定位是以自住为主,对居民购买组屋的次数作出严格限定,以防有人投机;居民购买组屋后一定年限内不得整房出租,仅允许房主与租户合住;组屋在购买后5年之内不得转让,也不能用于商业性经营,否则将受到法律严惩;新加坡公民购买商品房后如不愿退回已购组屋,就必须继续在组屋居住,否则将受到严厉处罚。此外,新加坡已开始征收房产税,按照规定,业主出售购买不足一年的房屋,要缴纳高额房产税,这对平抑商品房价、杜绝炒房也起到了很好的作用。

瑞典:优先为退休人员和有子女家庭提供住房补贴

瑞典实行公共住房补贴政策。该政策的特点可概括为坚持普遍受益原则,经历了从砖头人头转变以及补贴费用由国家和地方团体共同负担三个方面。

瑞典一直采用税收优惠政策支持住房建设,解决公共住房问题。与公共住房问题有关的税种有不动产税、印花税、遗产税和所得税等。另外规定,住房所有者在出售其住房时应缴纳资本所得税,但是这种税常常因所售住房的维修和改造补贴而收不到,这实际上也相当于税收优惠。房屋造价的70%可申请抵押贷款,归还这部分贷款不交所得税。1991年的税制改革,也使边际税率从47%减至30%

瑞典除了制定有公共住房建造的金融政策外,瑞典还推出了有关公共住房消费的金融政策,鼓励居民购买公共住房,付款方式可以是一次性付清,也可以分期支付。而在住房金融机构方面,瑞典主要有三大类——瑞典抵押贷款机构、国家退休基金和瑞典全国住房合作社联盟。

长期以来,瑞典把住房补贴政策作为推行福利政策的重要组成部分,所以住房的补贴高,限制少,覆盖面广。补贴费用由国家和地方团体共同负担,由市政府发放。

1.给退休人员的住房补贴。主要目的是使他们能够继续使用原来的住房,而不至由于退休收入减少而使居住条件受到影响。当收入超过一定水平时,补贴金额减少。全瑞典大约有30%的退休人员从住房补贴中受益。

2、有子女家庭的住房补贴。它以住房费用为基数,根据家庭收入及子女数量来计算。这些补贴既是对公众消费的支持,又是对城市住房建设的帮助。

瑞典政府宣称,其住宅政策的目标是给每个人提供一所足够宽敞和舒适而且环境优美的住所。基本原则一是居住质量力求达到现代化标准;二是社会性,即把获得符合标准的住宅看作人们的社会权利。

瑞典的住房建设,大致可以分为三方面:一是政府直接投资;二是合作社投资;三是私人投资。一般来说,公寓等多户住宅由政府房地产公司建造,合作社建造的多户住宅占1/4,独户住宅绝大多数由私人或私营营造公司建造。对于中低入家庭来说,获得住房主要体现在政府投资建房和合作社建房上。

地方政府所有的公房公司组成的协会在瑞典称为SABO,它管理全国的公有住房,所建住房16%左右归协作团体所有,其余归地方基层自治体所有。公司不以营利为目的,地方政府以无息或低息贷款方式提供全部资金,政府不收税利,公司只计建房成本,所以售价较低。公司每年大约承担全国住宅建设1/4的任务,为解决市民住房发挥了重要作用。

从上述国家的住房政策可以看出,住房问题是一个民生问题,需要依靠政府和市场双重力量支撑。不管一个国家的经济市场化程度如何,都在住房问题上采取了政府干预的政策,实施了一系列的住房政策和措施,促使和保障公民的基本居住权,从而最大程度地满足了人们的住房需求。

 

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