南京星汉城市花园小区地下车库归属案

南京星汉城市花园是位于南京市中心的一个高档住宅小区，开发商为江苏星汉置业有限公司。小区共建有3幢高层或多层住宅楼，1999年销售时，每平方米的面积售价就高达4800元。三幢楼的楼下建有连片整体地下车库，共有59个汽车泊位。小区早已交付业主居住。
据原告诉称：2002年7月，根据《江苏省物业管理条例》，经星汉花园业主代表大会选举，在小区住宅销售时开发商向购房者承诺：星汉城市花园小区将配建机动车库位供业主停车使用，很多买主正是冲着这一点来买房的。该小区在建设中，也的确配建了小区地下停车库。但业主购房入住后，星汉置业有限公司却违背了售房时的承诺，提出业主只有向他们购买车位方可取得停车权。小区业主委员会代表众业主多次与星汉置业有限公司磋商交涉，要求将地下车库交还小区全体业主共有，但星汉置业有限公司坚持认为其对该地下车库享有产权，协商不能达成一致。

在对地下车库的处分权无法达成一致的僵持状态中，且星汉置业有限公司在未取得任何权属证书的情况下，不久便开始出售地下车库车位，至2002年7月前，星汉置业有限公司以每个车泊位8至12万不等的价格，共卖掉53个车位中的30多个，剩下的他们以每个车位每月250元的租金租了出去。星汉置业有限公司的此举激怒了众业主，双方矛盾进一步加大。随后业主委员会召开业主大会讨论对策，最终达成一致意见，状告星汉置业有限公司，依法维权，相信法院会就此案作出公正判决。
    2003年6月，星汉城市花园业主委员会代表众业主，一纸诉状将星汉置业有限公司告上南京市鼓楼区人民法院，共提出二项诉讼请求：一是请求法院判决确认星汉城市花园地下室停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有并按期移交；二是本案诉讼费由被告承担。法院很快受理了案件。原告诉称的理由是：小区地下停车库作为小区配套公用设施，应属全体业主共同所有。被告作为开发商对此没有所有权，政府有关部门也未承认被告对此享有任何权利。因此被告对小区地下停车库主张产权并擅自进行处分没有法律依据，同时也严重侵犯了小区全体业主的合法权益。
    这是一起新类型案件，鼓楼法院对此案的审理格外慎重，成立了案件合议庭，对原、被告提交的证据进行了认真的质证，合议庭慎重分析辩论此案的审理和应该适用的法律法规。
今天的庭审持续了3个多小时，庭上原、被告争辩激烈。争议的焦点为：原告是否有本案的主体资格；被告是否有权处理地下车库。
    原告认为：原告业主委员会具有诉讼的主体资格，被告方认为签合同的是业主而不是业主委员会，所以认为业主委员会不是本案当事人，这种观点不能成立。根据江苏省物业管理条例规定，业主委员会具有维护业主合法权益的权利，经业主代表大会的决意，业主委员会取得了代表业主诉讼的权利，所以也就取得了诉讼主体资格。关于地下车库归属权问题，地下车库属于公共配套设施，被告也承认是公共配套设施。从成本讲，地下车库的成立已纳入建设小区成本中。南京市商品房物价办法第5条对此也有规定，如果被告需要调整应经过有关部门批准。被告取得的土地使用权时，支付了住宅出让金或转让金，这笔款项已纳入销售成本中。业主付的价款中已含有征用土地使用权的转让金。依附土地使用权上车库应该全面属业主共同所有。开发商将房屋出卖给业主，房屋的使用权也转让给了业主，地下车库只是一定的空间、是权利依附于主物，被告重复出售，没有根据。在签订合同时被告已承诺有地下车库，业主也以较高的价格购买房屋，地下室要另外购买被告也未张贴公告。
   被告辩称：本案中原告不具有主体资格，原、被告未产生民事法律关系，不可能成为民事关系的当事人的。本案是确权纠纷，本案权利的享受人是全体业主。即使本案的诉讼请求成立，业主对诉讼请求的享有也不是共有。业主是否主张自己的权利，是他们自己。业主委员对业主的权利提出主张没有依据。
    作为被告有权对地下车库进行销售。被告对车库有产权，其销售是合法的。被告提供的证据和观客事实证明车库产权是属于被告的。从备案说明看，被告不仅拥有房屋的产权还有车库的产权。预案销售说明也证明，被告销售不是根据自己的决定，是经有关部门的批准销售的。可销售的面积包括车库的面积。
    由于双方意见相左，致本案无法达成调解意见，法庭调解失败。
    法院审理认为：根据国务院《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，体现的是全体业主的意志。本案所涉车库的归属与全体业主均有利害关系，作为全体业主意思表示的业主委员会具有诉讼主体资格，是适格的原告，被告认为业主委员会在本案中不具备主体资格的主张不能成立。
    随着城市和经济的发展，车库在小区建设中越来越得到重视，并在为改善停车环境，方便业主工作与生活方面发挥着重要作用。因此车库配套建设已成为现代小区建设的普遍要求。本案中，南京市规划局《建筑工程规划设计要点通知书》对本案所涉星汉城市花园小区车库配套建设已经作出了具体、明确的规定，要求开发商按每户0.2车位的标准建设车库，这既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。开发商应当按照《建筑工程规划设计要点通知书》的要求建设车库。建成后的车库作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有权人共同使用。
    同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，也即不能享有对该土地上建筑物的法定处分权。本案中有关文件证实，星汉城市花园小区土地使用面积7697.60平方米，分摊面积亦为7697.60平方米，这足以证明该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。本案所涉车库建设在开发商不享有使用权的土地上，也未取得全体业主的同意，因此开发商不享有该车库的使用权和支配权，应由土地使用权人共有。
    根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经价格部门的批准，任何单位和个人不得擅自增加或者变更。现被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本事实应予认定。被告将车库再行销售的行为有违诚实信用原则。同时根据《江苏省物业管理条例》第二十六条规定，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有。虽然车库面积在《商品房登记备案证明》进行了登记，但被告也未按规定取得销售许可证明。故被告以车库的建筑面积未分摊给业主，而有权另行处分的理由不能成立。原告的诉讼请求应予支持。
    综上，根据我国《民法通则》第五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、国务院《物业管理条例》第十五条规定，法院当移诞庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内将本市星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益；本案案件受理费2000元由被告负担 。

2003年11月12日，南京市鼓楼区人民法院一审判决了该市首例业主与开发商对簿公堂争要地下车库归属权一案。星汉城市花园小区地下车库判归全体业主共有，开发商无权出售。星汉城市花园开发商对小区停车位的销售，属“重复销售”。