王建平

四川大学法学院 教授

房地产法的教学方法，取决于《房地产法学》这门课程的设置目标、教学内容和考核考察要求等定性与定量的工作要求。具体而言，在黄河先生主编的《房地产法》（司法部法学教材编辑部编审，中国政法大学出版社1999年版）的内容方面，包括：房地产法概述、房地产法律关系、土地征用法律制度、土地使用权出让、房地产开发、房地产转让、房屋租赁、房地产抵押、物业管理法、房地产权属登记、房地产市场管理制度等11章，没有设置编。这样的结构，没有房地产法学的影子。

而施正康编著的《房地产法学概论》（新编经济学系列教材，复旦大学出版社1998年版）则有房地产法概论、房地产法律关系、土地所有权、土地使用权的有偿出让、土地使用权的转让、土地使用权的出租、抵押和终止、土地征用和划拨、外商用地法律规定、房地产权属制度、城市规划和建设法规、城市房屋拆迁法、房地产市场管理法、房屋的租赁、交换、赠与和继承、房地产纠纷、香港房地产法规等15章，也没有使用编的概念。这种内容的安排，导致教学方法上的基本知识型方法成为许多法学院校教学的最大局限。

      一、房地产法教学方法构成

1．基本知识型方法。所谓基本知识型方法，即以传授房地产法的基本知识和法律常识为核心的教学方法。这种教学方法的使用比较简单，任何一个法学院的教师，只要想开设《房地产法》课程，就会在读过《房地产法》教材之后，匆忙开设。

2．市场分析型方法。所谓市场分析型方法，即在传授房地产法基本知识和法律常识的基础上，通过对我国和世界各国或者地区房地产市场的产生、发展以及未来走势等，让学生掌握房地产市场作为国民经济主要产业，从而对于一国的GDP的贡献和国民经济影响作用为内容的教学方法。这种教学方法的使用比较复杂，需要担任课程的法学院教师，最好能够具备一定的经济学知识，也就是不是任何一个想要开设《房地产法》课程的教师，就可以随随便便开设具有一定经济学色彩的《房地产法学》课程的。

3．技能训练型方法。所谓技能训练型方法，即以传授房地产法基本知识和法律常识为前提，以把握我国和世界各国或者地区房地产市场的产生、发展以及未来走势为基础，通过培育学生的房地产市场分析尤其是法律问题分析和研究为核心，是学生初步掌握房地产产业规律、法律问题特征以及房地产纠纷处理技能为内容的教学方法。这种教学方法的使用更为复杂，需要任课教师，要有很好的方法论素养，然后，其专业素养由一定法学、经济学、社会学和法律经济学、法律社会学以及律师业务知识等构成。从一定意义上讲，这种方法的运用者，必定是法学教育方面的行家里手。

    二、房地产法教学方法创新理由

在《房地产法》课程的教学方面，长期以来不受法学界的重视，这大抵是与法学院系对于这门课程的认识存在偏差有关。一般而言，许多研究民商法学的专家学者，有相当多的人把《房地产法》当成一门“闲杂人等”类型的课程，从而在开设课程时，要么，根本不重视。要么，是任何愿意开课的教师，都可以随便开课。于是，这门课程的名字叫《房地产法》而不叫《房地产法学》就说明教学方法论的陈旧和不适应我国房地产市场发展的要求。在某种意义上，这种局面导致法学教授有被我国房地产市场边缘化的危险。

因此，《房地产法学》教学方法的创新，不仅仅是非常必要的，而且也是十分迫切的。

1．法律专业大学生的房地产法技能。法律专业大学生在学校期间的培养目标，是由国家同意统一安排和考虑的。但是，法律大学生在毕业进入社会后，不能没有或者缺乏对于我国房地产市场的关注或者分析与把握能力。理由是，不仅这些大学生毕业后，自己本身要购房置业，而且，在购房置业过程中，可能还要参与按揭、租赁、赠与和互换等法律关系等。那么，作为专门学习法律专业的大学毕业生，如果连自己必然要参与的基本法律关系，都不能说出其中的道理，那是非常具有讽刺意义的。因此，要通过《房地产法学》课程的教学方法创新，吸引更多的大学生（包括非法律专业的大学生）选修这门与生存技能有关的课程。

2．法学院系教学能力的体现。一个法学院系不论怎样宣传其能力如何，如果连《房地产法学》的课程，都开成了《房地产法》，本人认为，至少有名实不符的嫌疑。理由是，《房地产法学》的教学方法构成决定了，要开设这门课程并不是一个简单的小事，它实际上是该法学院系教学能力高下的一个标志。从这个意义上说，将《房地产法》课程更名为《房地产法学》，并讲教材在教学方法创新概念下，进行同样的修正，是非常必要的一件大事。

3．法学教师的房地产市场贡献能力。作为法学教师，除了自己本专业的关注点外，什么都可以不是非常关注，但是，不关注房地产市场的法律问题，则是其不关心我国房地产市场的一种表现，作者认为，这是不应该的。作为法学教师关注房地产市场，是因为房地产市场为我们提供了三样与我们的专业技能或者贡献有关的东西。那就是：（1）土地权利，这一点任何一个在城市中生活的法学教师，谁能否认其依法享有一定的土地权利呢？（2）房屋利益，这更是毋庸质疑的。任何一个法学教师，都有自己的房屋要用，或者是房屋的所有者或者是使用者（广义上租赁者也是使用者）；（3）物业管理问题，这一点只要居住在有物业管理活动的小区，我们都在和物业服务企业或者物业服务提供者，发生着这样那样的法律关系。于是，这些法律关系的群化或者聚集化，然后相关法律问题的分析与处理，是我们法学教师对于我国房地产市场贡献能力的需求和表现。

    三、房地产法教学方法创新尝试

在《房地产法学》的教学过程中，作者借鉴开发商售房时普遍制作楼盘的沙盘，将整个开发项目进行立体与平面结合设计，从而便于推销房屋的做法，在教学中引入教学沙盘（网上下载的楼盘沙盘或者模型、或者楼盘沙盘照片等），并在基本知识型方法、市场分析型方法和技能训练型方法等综合的基础上，抽象出组合法的基础上，运用案例教学法，把《房地产法学》教学进行得更为有成效。

1．沙盘引入法。所谓沙盘引入法，是通过制作或者运用房地产教学内容的模型或者沙盘，将房地关系、建筑物区分所有关系、物业关系、房地产空间关系和相邻关系等，进行形象化分析，从而使学习者和教师能够准确把握《房地产法学》内容的教学方法。这种方法在运用时，寻找合适的沙盘和教学模型，是非常重要的。如果有楼盘的实物沙盘，则更好一些。

2．组合与图表法。所谓组合与图表法，是在将基本知识型方法、市场分析型方法和技能训练型方法等综合或者组合运用抽象出组合法的基础上，发挥教师的主观能动性，自己绘制许多图表尤其是流程图，揭示房地产市场内的各种关系，并把这些关系之间的逻辑联系和市场关系、利益关系以及法律关系等，进行形象化分解，从而提升学生学习效果的教学方法。

3．案例教学法。所谓案例教学法，是将具体的房地产市场的实际事例，尤其是最高法院网站上公布的房地产案件等，作为教学实际事例，从而在教学过程中加以运用的分析与实务教学方法。这个方法是作者长期运用的一个教学方法，除了在《民事案例研究》这门课程中大量运用之外，在《房地产法学》这门课程中，也是一种常规性教学方法。

     《房地产法学》课程与学科的发展，一方面需要外延性发展，即各个法学院系普遍开设《房地产法学》这们课程，同时有大量的法学教师从事这门课程所涉及内容的研究；而另一方面则需要内涵性发展，即每一个从事《房地产法学》教学的教师或者学者，在教学方法上，从事研究和开拓，从而不断提高《房地产法学》课程教学的趣味性和的教学质量，提高学生的选课积极性和主动性。

    感谢作者馈赠本文！